Logement : les obstacles à la proposition de Sarkozy

Logement : les obstacles à la proposition de Sarkozy

LEMONDE.FR | 02.02.12 | 19h38 • Mis à jour le 02.02.12 | 20h43

"Mesures chocs", plan "sans précédent", les annonces de Nicolas Sarkozy, dimanche 29 janvier, sur le logement, ont été saluées par son camp pour leur ambition. Pour répondre à la fois à la pénurie de logements et à la hausse des prix, le chef de l'Etat a assuré d'une part que l'Etat mettrait à disposition des terrains publics pour les collectivités locales, une mesure également proposée par François Hollande, mais aussi que "toute maison" et "tout immeuble" "verra sa possibilité de construction augmenter de 30 %". Une réforme vantée de nouveau par le chef de l'Etat, jeudi, lors d'un déplacement dans l'Essonne.

> Lire la note de blog : "Sarkozy a 'décidé de faire baisser les prix immobiliers'"

En pratique, Nicolas Sarkozy annonce une hausse de 30 % des droits à construire, qui encadrent l'édification de bâtiments et incluent le coefficient d'occupation des sols (COS), qui définit la quantité de constructions admises sur une superficie donnée, ou les plans locaux d'urbanisme (PLU), qui précisent le nombre de constructions admises sur une commune. Si la plupart des acteurs du secteur considèrent que les annonces du chef de l'Etat vont dans le bon sens, ils s'accordent aussi pour dire qu'elles ne produiront leur effet qu'à terme, lorsque les constructions seront achevées, donc d'ici quelques années.

Certaines dérogations déjà dans la loi. Premier point, souligné par Christine Boutin, ancien ministre du logement : la loi prévoit déjà certaines des mesures annoncées. La loi "de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion" votée en 2009 sous l'égide de Mme Boutin prévoit en effet (article 40) plusieurs cas où le COS peut être majoré : de 20 % en cas de logements subventionnés par l'Etat, voire de 50 % pour des projets de logements sociaux. Le Grenelle de l'environnement prévoit également un dépassement de 20 % du COS pour des équipements de production d'énergie renouvelable ou d'équipements de performance énergétique. Or ces dispositions ne sont que peu utilisées actuellement.

Les surfaces vont déjà augmenter. Autre point technique, mais dont les effets risquent d'aller à l'encontre de la réforme : en décembre 2011 a été mise en place une réforme des extensions, qui permet déjà de construire, dans certains cas, jusqu'à 40 m² supplémentaires sans nécessité de permis de construire. Surtout, une autre réforme, issue d'un décret du 16 novembre 2011 et qui entrera en vigueur au 1er mars 2012, remplace le Shon (surface hors œuvre nette), qui définissait la méthodologie en vigueur jusqu'ici pour calculer les surfaces dans le bâtiment, par une "surface de plancher", dont la définition plus large fera mécaniquement augmenter la surface des bâtiments.

Une mesure qui ne s'appliquera pas partout. Le projet gouvernemental possède aussi une limite, précisée dès lundi 30 janvier par Nathalie Kosciusko-Morizet, ministre de l'écologie, qui a en charge le logement : il ne concernera ni les zones où s'appliquent les lois littoral et montagne destinées à protéger le paysage, ni celles concernées par la loi anti-bruit, ni les zones à risque (notamment inondables). Certaines zones rurales ne relèvent pas d'un COS, mais d'une carte communale, et ne seront donc pas concernées. Enfin, des règles d'urbanisme viennent aussi se superposer (surface dédiée aux espaces verts, règles de hauteur de bâtiments de distance entre les constructions)… qui limitent la portée de la mesure.

Un risque que le texte fasse… monter les prix. C'est le troisième point polémique, soulevé par l'ancienne ministre socialiste Marie-Noëlle Lienemann, mais aussi par des promoteurs immobiliers : l'idée pourrait avoir un effet inverse de celui attendu en faisant monter les prix. En effet, comme l'explique au Monde.fr le sénateur PS de Savoie, Thierry Repentin, en charge du logement dans l'équipe Hollande, les possesseurs de terrains qui s'apprêtaient à vendre pourraient avoir la tentation d'augmenter la somme demandée, puisque l'acquéreur pourra bâtir sur son terrain un bien immobilier 30 % plus important. "Sur les terrains aujourd'hui en promesse de vente, l'effet va être positif, par contre sur les terrains vendus plus tard, le prix du foncier risque d'augmenter", résume Jean-Michel Mangeot, délégué général de la Fédération des promoteurs immobiliers, au Moniteur. Autre point soulevé par les promoteurs, la fin des dispositifs Scellier qui incitaient les particuliers à investir dans du logement locatif, ce qui pourrait diminuer l'attrait pour l'investissement dans l'immobilier.

Samuel Laurent
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Bonsoir,
Vous avez aimé les maisons à 100kf €? Augmenter de 30% votre surface, vous allez adorer! Pour les premières, 20000 étaient prévues, c'est un fiasco. La tocade du jour, très peu réalisable, le sera aussi, ne serait ce qu'à cause des difficultés à obtenir un prêt, mais pas seulement. Et en plus, Sarkozy se met en tête de faire baisser le prix de l'immobilier et des loyers. Tout seul! Parce qu'il le veut!
La mascarade continue! Vivement demain pour voir ce qu'il va encore nous inventer.
Amicalement
Pierre