Ils mettent à profit la crise financière : Ces Algériens qui achètent des maisons en Espagne

Ils mettent à profit la crise financière : Ces Algériens qui achètent des maisons en Espagne

Publié le 27.04.13 | 10h00



Entre la crise nationale du logement et le rêve immobilier espagnol, la frontière semble très mince. Acheter un appartement en Espagne peut s’avérer plus simple que de lorgner un logement à Alger. Et tant pis si c’est illégal !

La chute des prix de l’immobilier en Espagne, qui se poursuit, fait le bonheur de plus en plus d’Algériens. Acheteurs, vendeurs, agents immobiliers, passeurs de devises, affairistes et rêveurs de tout bord créent chaque jour de nouvelles passerelles entre Valence et Alger, Madrid et Oran, Alicante, Malaga, Constantine et bien d’autres villes des deux pays.

Les réseaux transfrontaliers qui tiennent ces «passerelles» se consolident et deviennent de plus en plus visibles. Ils tirent profit de la crise sans précédent qui frappe le pays. Depuis l’éclatement de la bulle immobilière en Espagne (2008), les expulsions de propriétaires surendettés battent leurs records (une hausse de 16,7% en 2012, selon les statistiques espagnoles). Les cas de liquidations de bien immobiliers saisis par les banques suite au surendettement des ménages et à la faillite des promoteurs immobiliers espagnols sont légion. Les Algériens, entre autres étrangers, y trouvent le bon filon. Les stocks de logements neufs invendus seraient de plus d’un million. Des milliers d’entre eux ont été achetés ces dernières années par des opérateurs immobiliers algériens.

Leur cible : le cadre algérien qui a économisé toute sa vie, les entrepreneurs, les riches, peut-être aussi les affairistes qui veulent blanchir leur argent même si l’Espagne n’est plus une destination de choix pour. La liste est longue. Le phénomène prend de l’ampleur, au vu et au su de tous. «Votre appartement en Espagne à un prix défiant toute concurrence, c’est ce que vous propose notre agence qui dispose d’une large gamme d’appartements à des prix variés et attractifs.» L’annonce parue, il y a quelques jours, dans un grand titre de la presse nationale est accompagnée d’un numéro de téléphone espagnol et de photos très alléchantes. Au bout du fil, un Algérien à la voix rassurante détaille les prix des appartements proposés à la vente : «Du neuf, de l’occasion, des ventes sur plan. Tout dépend de votre budget ! On vous facilitera toutes les procédures».

Les barrières légales levées

Des F2 à 25 000 euros (3,6 millions de dinars) à Alicante, de quoi acheter un F1 à Bachdjerrah. Toujours à Alicante, des F4 à 80 000 euros (11,6 millions de dinars), de quoi acheter un F3 à Ouled Fayet, des villas à 300 000 euros à Benidorm (44 millions de dinars), de quoi acheter un F5 dans un bel immeuble du centre-ville d’Alger). L’offre est effectivement alléchante (les prix ont baissé de 25 à 50% ces dernières années), d’autant que les agences immobilières qui les proposent lèvent les barrières légales qui interdisent ce genre de transactions avec une étonnante facilité. L’article 8 du règlement relatif aux règles applicables aux transactions courantes avec l’étranger et aux comptes devises est clair : «La constitution d’avoirs monétaires, financiers et immobiliers à l’étranger par les résidents à partir de leurs activités en Algérie est interdite.» Et pourtant, les annonces fleurissent sur le Net et les agences immobilières qui ont pignon sur rue proposent, prospectus en mains, la vente de ces appartements. Mieux, le paiement se fait même en dinars.

Les procédures sont simples. Il suffit d’abord de choisir son appartement, en prenant contact avec une agence, en Algérie ou en Espagne. Il y en a autant ici que de l’autre côté de la Méditerranée. Il faut ensuite s’offrir un petit séjour en Espagne pour entamer les procédures, 3 à 4 jours suffisent. Première étape : l’obtention du numéro d’identification estrangero (NIE), délivré par la police espagnole, document nécessaire pour l’établissement d’un acte de propriété et pour l’ouverture d’un compte bancaire de non-résident. Il est délivré entre 15 et 45 jours après la demande. Seconde étape, l’ouverture du compte, le versement d’un acompte de 10% à la signature du contrat. Les agences mettent à la disposition du client leurs réseaux de juristes, avocats et notaires. Les frais de cette première transaction peuvent aller jusqu’à 4000 euros (en plus de l’acompte). Il faut ensuite attendre deux à trois mois avant la finalisation de la vente qui se fait au moment du paiement. Il se fait dans la majorité des cas en dinars. C’est là qu’entrent en scène les passeurs de devises.

Un swift d’un nouveau genre

Hormis les cas précisés par la réglementation des changes, il est interdit de transférer des devises vers l’étranger, sauf autorisation du Conseil de la monnaie et du crédit de la Banque d’Algérie. Les infractions à la réglementation des changes étant punies d’une peine d’emprisonnement allant de 2 à 7 ans, les Algériens qui désirent acquérir des biens à l’étranger évitent le canal bancaire, quand bien même ils disposent de cartes bancaires internationales, de peur justement d’être au cœur d’un contrôle de conformité que la Banque d’Algérie peut initier à tout moment pour connaître la provenance exacte de la devise. A moins d’avoir «des garanties» de ne pas être inquiétés par les autorités, l’option des passeurs de devises, communément appelés «porteurs de valises» est la plus sûre. Ils ont leurs entrées, qu’ils gardent évidemment bien secrètes. Pour ceux qui n’ont pas la possibilité de transférer leur argent par petites tranches par l’entremise de proches en déplacements ou des résidents en Europe aptes à leur faire des virements, les passeurs de devises ont leurs méthodes.

Un des agents immobiliers installés en Espagne, joint hier par téléphone, l’explique : «Vous rassemblez le montant de l’achat en dinars. Nous vous fixerons rendez-vous avec un de nos agents à Alger, auquel vous ou une personne que vous aurez désignée remettra l’argent. Au même moment, ici en Espagne, un virement en euros sera effectué sur le compte que vous aurez ouvert plus tôt, en présence d’un avocat et du notaire. La transaction sera rapide et sûre.» Un genre de swift, méthode de virement international rapide et sécurisé, d’un genre nouveau. L’euro est ainsi vendu au prix du change parallèle. L’agent immobilier prend une commission de 2 à 3% sur l’opération de change. L’heureux acheteur se voit remettre son acte de propriété et c’est de nouvelles perspectives qui s’ouvrent à lui. Et là encore, le réseau continue de lui vendre une autre part de rêve : gérer ses procédures administratives pour l’obtention d’une carte de résidence. Une autre histoire.

Les passeurs de devises

Ils sont de plus en plus nombreux à s’adonner à cette transaction complètement illégale au vu et au su de tous sans être inquiétés. A chacun son point de vue. A la Banque d’Algérie, on décline toute responsabilité face à ce phénomène grandissant : «Nous ne contrôlons que ce qui passe par le canal bancaire, le reste ne relève pas de nos prérogatives», indique notre source. Les services des Douanes, présents à l’entrée et à la sortie des frontières aériennes (aéroports) et maritimes (ports) et en charge de la lutte contre les transferts illicites de capitaux semblent bien dépassés par le phénomène (ou plutôt impliqués ?). Les agents immobiliers, pour leur part, s’enorgueillissent d’aider d’honnêtes acheteurs à réaliser leur rêve immobilier. Ces derniers ont aussi leurs arguments. «La réglementation des changes est trop fermée et injuste. J’ai économisé toute ma vie pour acheter ce bien, je ne vois pas pourquoi je m’en priverai même si c’est illégal, sachant que la nomenklatura au pouvoir s’achète des biens partout dans le monde depuis des années en blanchissant son argent», se défend un nouvel acquéreur. Tout le monde y trouve son compte. Ces transferts d’argent vers l’Espagne sont certes illégaux, mais ils sont certainement d’une plate insignifiance devant les transferts illicites qui se jouent à plus grande échelle ailleurs et qui minent cruellement l’économie nationale.

Frais et taxes après achat :

L’achat d’une propriété en Espagne implique un certain nombre de frais qui peuvent représenter jusqu’à 10% du prix d’achat. Parfois même un peu plus quand il s’agit d’habitations neuves. Les agents immobiliers n’avertissent leurs clients que très tard. Enumération de quelques-uns d’entre eux : taxes de transfert (pour les reventes), taxe sur la valeur ajoutée (pour les nouvelles propriétés), taxes sur les documents juridiques, taxes foncières, frais de notaire, frais d’actes d’inscription, commission de l’agent immobilier, en plus des dépenses courantes (impôt foncier, impôt sur la fortune annuelle, impôt sur le revenu, assurances et frais d’entretien de l’habitation…).

La Banque d’Algérie se démarque :

La Banque d’Algérie, qui a pour mission «de maintenir dans le domaine de la monnaie, du crédit et des changes les conditions les plus favorables à un développement ordonné de l’économie», est face à ses limites. Il est, certes, dans ses prérogatives d’exercer un contrôle a posteriori pour s’assurer de la régularité des transactions internationales courantes et du transfert de et vers l’étranger. «Mais ce contrôle ne se limite qu’aux seules opérations effectuées par le canal bancaire», explique une source à la Banque d’Algérie. Et d’ajouter : «Nous sommes bien au fait de toutes ces irrégularités, mais nous ne pouvons rien faire.»

Fella Bouredji
© El Watan